【2026年2月施行】所有不動産記録証明制度とは？相続での使い方・名寄帳との違い・注意点をわかりやすく解説

「亡くなった親が、どこにどんな不動産を持っていたか分からない……」

相続の現場では、こうした声が後を絶ちません。自宅の土地・建物は把握していても、遠方の山林、共有名義の私道、かつて購入した別荘地など、すべてを正確に把握している相続人はむしろ少数派です。

こうした不動産の”見落とし”は、相続登記の漏れや遺産分割のやり直しにつながるだけでなく、2024年4月から義務化された相続登記を怠った場合には10万円以下の過料が科されるリスクもあります。

この課題を解決する切り札として、2026年2月2日に施行されたのが「所有不動産記録証明制度」です。全国の法務局が保有する登記データを横断的に検索し、特定の人物が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧にした証明書を交付するという、従来にはなかった画期的な仕組みです。

本記事では、制度の概要から具体的な請求方法、従来の名寄帳との違い、そして見落としがちな注意点まで、相続手続きに携わる方が知っておくべき情報を網羅的に解説します。

所有不動産記録証明制度とは？全国の不動産を一覧にできる新制度

所有不動産記録証明制度は、法務局に対して「この人が登記名義人になっている不動産を全部教えてください」と請求できる制度です。従来は市区町村ごとに個別の調査が必要だった不動産の把握を、全国一括で行えるようにした点が最大の特徴です。ここでは、制度が生まれた背景から証明書の記載内容、施行時期まで基本事項を整理します。

制度が作られた背景と目的

日本では長年、不動産の相続登記が義務ではなかったため、名義が被相続人のまま放置される不動産が大量に蓄積してきました。国土交通省の調査では、所有者不明土地の面積は九州本島を上回るとも推計されており、公共事業や災害復旧の妨げになるなど深刻な社会問題となっています。

この問題に対処するため、2024年4月に相続登記の義務化がスタートしましたが、そもそも被相続人がどこにどんな不動産を持っていたかを正確に把握できなければ、登記のしようがありません。従来の調査手段である名寄帳は市区町村ごとにしか取得できず、全国的な把握には限界がありました。

そこで、令和3年の民法・不動産登記法等の改正（令和3年法律第24号）により、相続登記義務化の実効性を支える補完的な仕組みとして創設されたのが、この所有不動産記録証明制度です。

証明書で分かること・記載内容

所有不動産記録証明書には、検索対象者が所有権の登記名義人として記録されている不動産の一覧が記載されます。具体的には、不動産の所在・地番（家屋番号）、地目・種類、地積・床面積といった登記記録上の基本情報が一覧表の形で出力されます。

イメージとしては、「被相続人〇〇名義の不動産は全国にこれだけあります」という一覧リストが法務局のお墨付きで交付される、と考えるとわかりやすいでしょう。これにより、相続人は遺産分割協議の出発点となる不動産の全体像を把握することができます。

いつから使える？施行日と現在の状況

所有不動産記録証明制度の施行日は令和8年（2026年）2月2日です。すでに制度は稼働しており、全国すべての法務局・地方法務局の窓口またはオンラインで請求が可能です。

なお、この制度は令和3年の法改正で創設されたものの、登記システムの改修等に時間を要したため、施行までに約5年の準備期間が設けられました。相続登記の義務化（2024年4月）から約2年遅れての施行ですが、義務化の実効性を高める重要なインフラとして、今後の相続実務で広く活用されることが見込まれます。

従来の不動産調査方法（名寄帳）との違い

所有不動産記録証明制度を理解するうえで欠かせないのが、従来の調査方法である「名寄帳（なよせちょう）」との比較です。どちらも不動産の一覧を得るための手段ですが、その仕組みと限界は大きく異なります。結論から言えば、どちらか一方だけでは不十分であり、併用が基本です。

名寄帳（固定資産課税台帳）とは

名寄帳とは、各市区町村が固定資産税の課税のために管理している台帳で、その市区町村内で特定の人物が所有者として登録されている不動産の一覧を確認できるものです。相続の場面では、被相続人が不動産を持っていそうな市区町村の役場に出向き（または郵送で請求し）、名寄帳の写しを取得するのが伝統的な調査方法でした。

名寄帳は実務上広く利用されてきましたが、その範囲はあくまで当該市区町村内に限られます。被相続人が複数の自治体にまたがって不動産を所有していた場合、心当たりのある自治体すべてに個別に請求しなければならず、「心当たりがない」自治体の不動産は発見すらできないという構造的な限界がありました。

所有不動産記録証明制度と名寄帳の比較表

両制度の違いを整理すると、以下のとおりです。

どちらか一方では不十分のため併用が基本

上の表から分かるように、両制度にはそれぞれ得意・不得意があります。所有不動産記録証明制度は全国横断で検索できる反面、未登記建物は拾えません。一方、名寄帳は未登記建物でも課税対象なら記載されますが、検索範囲はその市区町村に限られます。

したがって、相続における不動産調査の実務では、まず所有不動産記録証明書で全国的な見取り図を把握し、そのうえで判明した不動産の所在地の名寄帳を取得して突き合わせるというのが、漏れを最小限に抑えるための基本的なアプローチとなります。この併用の考え方については、記事の後半「3つのステップ」でも改めて解説します。

所有不動産記録証明書の請求方法と手数料

ここからは、実際に証明書を取得するための具体的な手続きを解説します。請求できる人の範囲、必要書類、申請の流れ、手数料について順番に見ていきましょう。

誰が請求できるか（請求権者の範囲）

所有不動産記録証明書を請求できるのは、以下の方です。

第一に、所有権の登記名義人本人です。法人も含まれるため、法人名義で所有している不動産の一覧を法人自らが請求することもできます。第二に、登記名義人の相続人です。相続の場面で最も多い利用パターンがこれに当たります。第三に、一般承継人（合併による承継法人など）です。なお、いずれの場合も代理人による請求が認められており、行政書士や司法書士などの専門家に手続きを依頼することも可能です。

一方で、単なる利害関係人（例えば債権者など）は請求権者に含まれていない点には注意が必要です。

必要書類の一覧

請求にあたって必要となる主な書類は、請求者の立場によって異なります。

登記名義人本人が請求する場合は、本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）と印鑑証明書が必要です。相続人が被相続人名義の不動産について請求する場合は、これらに加えて、被相続人との相続関係を証明する戸籍謄本等が求められます。代理人が請求する場合は、さらに委任状が必要となります。

書類の不備があると証明書が交付されないため、事前に法務省のウェブサイトや最寄りの法務局で必要書類を確認しておくことをお勧めします。

請求の手順（書面申請・オンライン申請）

請求方法は、書面申請とオンライン申請の2つが用意されています。

書面申請の場合は、法務省ウェブサイトから請求書様式（Excel形式またはPDF形式）をダウンロードして記入し、必要書類とともに最寄りの法務局窓口に提出します。全国どの法務局でも受け付けてもらえるため、被相続人の不動産がある地域の法務局に出向く必要はありません。

オンライン申請の場合は、「登記・供託オンライン申請システム」を利用します。交付方法は郵送受取と窓口受取から選択でき、郵送の場合は返送用の封筒・切手を同封する必要があります。

いずれの方法でも、法務局が登記データベースを検索し、該当する不動産の一覧を証明書として作成・交付するという流れは同じです。

手数料はいくらかかる？

手数料は請求方法と交付方法の組み合わせによって異なります。書面申請の場合は1件あたり1,600円、オンライン申請で郵送交付の場合は1,500円、オンライン申請で窓口交付の場合は1,470円です。

ここでいう「1件」とは、検索条件1セットを指します。たとえば、被相続人について「氏名＋住所A」「氏名＋住所B（転居前の旧住所）」など複数の条件で検索する場合は、条件ごとに1件とカウントされ、それぞれに手数料がかかります。被相続人が生前に複数回転居していた場合など、検索条件が増えるほど費用も増える点は留意しておきましょう。

利用時に知っておくべき注意点と限界

所有不動産記録証明制度は画期的な仕組みですが、万能ではありません。この制度だけに頼ると、かえって不動産を見落とすリスクがあります。ここでは、利用前に必ず理解しておきたい3つの注意点を解説します。

住所・氏名の変更登記が未了だと検索漏れが起きる

最も注意すべきポイントがこれです。所有不動産記録証明制度の検索は、登記記録上の所有権登記名義人の氏名・住所を手がかりに行われます。そのため、被相続人が不動産を取得した後に転居や婚姻による改姓をしていたにもかかわらず、登記上の住所・氏名が古いまま変更されていなかった場合、その不動産は検索にヒットしない可能性があります。

たとえば、被相続人が30年前にA市で土地を購入し、その後B市に転居した場合、登記上の住所がA市のままであれば、「氏名＋B市の住所」で検索しても当該土地は一覧に表示されません。このリスクを軽減するためには、被相続人の過去の住所（住民票の除票や戸籍の附票で確認可能）をできるだけ多く把握し、複数の検索条件で請求することが重要です。

未登記建物やコンピュータ化未了の不動産は対象外

この制度が検索できるのは、法務局のコンピュータシステムに登録されている登記記録に限られます。そのため、そもそも登記されていない建物（いわゆる未登記建物）は、当然ながら証明書に記載されません。

古くからある農村部の納屋や離れ、増築部分など、登記がされないまま使用されている建物は少なくありません。また、一部の法務局では登記簿のコンピュータ化が完了していない場合もあり、その部分は検索対象外となります。こうした未登記建物は、名寄帳であれば課税対象として記載されている可能性があるため、先述のとおり名寄帳との併用が欠かせません。

証明書に載っていない＝不動産がない、ではない

上記の2点を踏まえると、所有不動産記録証明書の一覧に載っていないからといって、「被相続人はこれ以上不動産を持っていない」と断定するのは危険です。証明書が証明しているのは、あくまで「検索条件に合致する登記記録が見つかった不動産」の一覧であり、「被相続人のすべての不動産」を保証するものではありません。

この点を正しく理解したうえで、名寄帳や現地調査、親族への聞き取りなど他の手段と組み合わせて総合的に判断することが、相続における不動産調査の基本姿勢です。

相続登記の義務化との関係は？なぜこの制度が重要なのか

所有不動産記録証明制度は単独でも便利な制度ですが、その真価は相続登記の義務化という大きな制度変革と組み合わせて初めて明確になります。ここでは、義務化の概要とあわせて、本制度が持つ意味を確認します。

相続登記義務化の概要と最大10万円の過料

2024年4月1日から、不動産を相続で取得した場合、相続の開始および所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務となりました。正当な理由なくこれを怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

重要なのは、この義務化は2024年4月以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生した相続にも遡及的に適用される点です。つまり、過去に相続が発生したまま登記を放置していた不動産も対象であり、施行日から3年以内（2027年3月末まで）に登記を行う必要があります。

登記漏れを防ぐための所有不動産記録証明制度

相続登記の義務化が始まったことで、「登記をしなければならない」という認識は広がりつつあります。しかし、「そもそも被相続人が所有していた不動産をすべて把握できていない」という前提の問題が残っていては、義務を果たすことはできません。

所有不動産記録証明制度は、まさにこの前提の問題を解決するためのツールです。全国の登記データを横断検索することで、「知らなかった」「忘れていた」不動産の存在を把握し、登記漏れのリスクを大幅に低減できます。相続登記義務化の実効性を支えるインフラとして、この制度が2年遅れで整備されたのは、こうした理由によるものです。

令和8年4月からの住所変更登記義務化にも注目

相続登記の義務化に続いて、2026年4月1日からは住所・氏名の変更登記も義務化されます。転居や婚姻などで登記名義人の住所・氏名に変更が生じた場合、2年以内に変更登記を行わなければならず、正当な理由のない懈怠には5万円以下の過料が科されます。

この制度は、所有不動産記録証明制度の精度向上にも間接的に寄与します。先述のとおり、本制度の弱点は「登記上の住所・氏名が古いと検索漏れが起きる」ことでしたが、住所変更登記が義務化されれば、登記情報が最新の状態に保たれやすくなり、検索漏れのリスクも中長期的には低下していくことが期待されます。

相続における不動産調査を確実に行うための3つのステップ

ここまでの内容を踏まえ、実際に相続が発生した（または発生が見込まれる）場合に、不動産の調査をどのような手順で進めればよいかを3つのステップにまとめます。制度の知識を実際の行動に落とし込むことで、登記漏れのリスクを最小限に抑えることができます。

ステップ1：所有不動産記録証明書を取得する

まずは所有不動産記録証明書を取得し、全国的な見取り図をつかみましょう。請求の際は、被相続人の現住所（最後の住所）だけでなく、過去の住所でも検索をかけることが重要です。住民票の除票や戸籍の附票を取得すれば、被相続人の住所の履歴を確認できます。住所変更登記がなされていない可能性を考慮し、判明しているすべての住所で検索条件を分けて請求することで、検索漏れのリスクを低減できます。

ステップ2：名寄帳・登記情報と突き合わせる

証明書で判明した不動産の所在地について、各市区町村で名寄帳を取得し、突き合わせを行います。所有不動産記録証明書には載っていないが名寄帳には載っている不動産（未登記建物など）が見つかることがありますし、その逆のパターンもあり得ます。両方の情報を統合することで、不動産の全体像をより正確に把握できます。また、個々の不動産について登記事項証明書を取得し、権利関係や抵当権の有無なども確認しておくと、遺産分割協議がスムーズに進みます。

ステップ3：漏れや疑問があれば専門家に相談する

検索漏れのリスクや書類の読み取りに不安がある場合は、早い段階で専門家に相談することをお勧めします。相続手続きに精通した行政書士であれば、所有不動産記録証明書の取得代行から名寄帳との突き合わせ、遺産分割協議書の作成まで一貫して対応可能です。特に、被相続人の住所移転が多い場合や、地方に不動産が散在している場合などは、専門家のノウハウが大きな差を生みます。

行政書士に相続手続きを依頼するメリット

不動産調査を含む相続手続きは、自分自身で行うことも制度上は可能です。しかし、制度の複雑さや書類の多さ、そして見落としがもたらすリスクの大きさを考えると、専門家への依頼には十分な合理性があります。ここでは、行政書士に依頼する具体的なメリットを整理します。

不動産調査から遺産分割協議書作成までワンストップで対応

行政書士は、戸籍謄本の収集、相続関係図の作成、所有不動産記録証明書の取得代行、名寄帳の取得、遺産分割協議書の作成まで、相続手続きの広い範囲をワンストップで対応できます。相続人が複数の窓口を回る手間と時間を大幅に削減でき、特に仕事を持つ相続人にとっては大きなメリットです。なお、登記申請そのものは司法書士の業務となりますが、司法書士との連携体制を持つ事務所であれば、最終的な登記までスムーズに進められます。

制度の限界を補う専門家の調査ノウハウ

本記事で解説したとおり、所有不動産記録証明制度には検索漏れのリスクがあります。行政書士は、住所の履歴調査、名寄帳との突き合わせ、現地調査や親族ヒアリングなど、制度の限界を補うための調査手法を持っています。「証明書に載っていないから大丈夫」で終わらせず、多角的に調査を行うことで、後から”知らなかった不動産”が発覚するリスクを最小化します。

費用の目安と依頼の流れ

相続手続きを行政書士に依頼する場合の費用は、遺産の内容や相続人の人数によって異なりますが、一般的には遺産分割協議書作成を含む相続手続き一式で10万〜30万円程度が目安です。これに加えて、戸籍謄本等の実費や、不動産登記を司法書士に依頼する場合はその費用が別途発生します。

費用はかかりますが、不備のある遺産分割協議書の作り直しや登記漏れによる過料リスクを考えれば、初期段階で専門家に依頼する方がトータルコストは低く抑えられるケースが多いのが実情です。まずは無料相談を利用して、ご自身のケースでどの程度の費用・期間がかかるかを把握するところから始めるとよいでしょう。

まとめ：新制度を活用して「知らなかった不動産」をゼロにしよう！

2026年2月2日に施行された所有不動産記録証明制度は、全国の登記記録を横断的に検索し、被相続人名義の不動産を一覧にできるという、相続手続きにおいて非常に大きな意味を持つ制度です。

ただし、本記事で詳しく解説したとおり、この制度には「住所・氏名の変更登記が未了だと検索漏れが起きる」「未登記建物は対象外」といった限界もあります。制度を過信せず、名寄帳との併用や専門家の知見を組み合わせることで、初めて「知らなかった不動産をゼロにする」という目標に近づくことができます。

相続登記の義務化がすでに始まっている今、不動産調査の重要性はこれまで以上に高まっています。

「親の不動産を全部把握できているか自信がない……」
「遠方に不動産があるかもしれないが調べ方が分からない……」
という方は、まずはお気軽にai行政書士法人までご相談ください。所有不動産記録証明書の取得から相続手続き全体のサポートまで、経験豊富な専門家が丁寧にお手伝いいたします。