共有名義の不動産を相続したら？名義変更の手順・費用・リスク解消法を解説

「親が亡くなり、実家を兄弟で共有することになった」「夫婦で自宅を共有名義にしていたところ、夫が亡くなった」など、共有名義の相続はひとりで所有している場合よりも複雑な問題が絡み合います。

本記事では、共有名義の相続登記の重要性や名義変更の手順、共有名義のリスク解消法について詳しく解説します。なんとなく共有を選ぶのではなく、将来のリスクを避け、不動産を資産として有効活用できる道を探りましょう。

共有名義の不動産を相続したら名義変更（相続登記）は必須

共有名義の不動産を相続したら、速やかに名義変更（相続登記）しましょう。自分の権利を守るためだけでなく、法律上の義務としても必須です。ここでは、そもそも共有名義とはどのような状態なのか、なぜ今すぐに手続きが必要なのかを詳しく解説します。

そもそも共有名義とは？

共有名義とは、登記簿上ひとつの土地や建物を複数の方で所有している状態を指します。それぞれの所有者がもつ権利の割合を「持分」と呼びます。たとえば兄弟2人で半分ずつ相続した場合、持分は2分の1ずつです。購入資金を出し合ったときや、公平に遺産を分けたいときに選ばれます。

共有名義の不動産は、持分の多さにかかわらず、共有者の誰かひとりが勝手に独占することはできません。「持分が2分の1だから1階部分しか使えない」といった制限はなく、全員が納得する形で、時間的、場所的、あるいは金銭的に調整しながら使う必要があります。大規模修繕や売却については、共有者全員の承諾が必要です。

2024年4月から相続登記が義務化された

相続登記は、2024年4月1日から法律で義務づけられました。かつては任意の手続きであったため、何代にもわたって名義変更がなされず、所有者不明土地が全国で増大したことが社会問題となったためです。

法改正により、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をすることが義務となりました。正当な理由なく放置すると10万円以下の過料に処せられる可能性があるため、注意が必要です。

相続登記の義務は、改正法が施行される前に発生した過去の相続にも適用されます。「うちは10年前に親が亡くなったから関係ない」ということはなく、2027年3月31日までに登記申請が必要です。

書類の収集や親族間の話し合いには時間がかかるものです。今まで放置していた方は、法律が変わったタイミングを良い機会と捉え、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

専門家が「共有のまま」を勧めない4つの理由

さまざまなケースを知る相続の専門家としては、共有名義での相続はおすすめしません。自分の意思だけで決められない不自由さが、のちのち大きな壁となるからです。ここでは、共有名義を放置することで発生する具体的な4つのリスクについて詳しく解説します。

売却・リフォーム・賃貸に共有者全員の同意が必要になる

不動産全体の売却や、建物を取り壊しての建て替え、大規模なリフォームをおこなうには、共有者全員の同意が必要です。たとえ自分が9割の持分をもっていたとしても、残り1割の権利をもつ共有者がひとりでも反対すると話が進みません。

相続した当初は仲のいい家族だから全員一致で決められると思っていても、いざ売却しようとしたら反対者が出るというのはありがちなパターンです。共有者が高齢になり判断能力が低下したり、疎遠な共有者と連絡がとれなくなったりすると、法的な手続きなしには処分ができません。

せっかく不動産を所有していても資産としての流動性が極めて低い、いわゆる「塩漬け不動産」となりかねません。

次の相続で会ったこともない親族に権利が分散するリスクがある

共有名義のまま年月が経ち、共有者のひとりが亡くなると、持分はその相続人へと引き継がれます。

たとえば、兄弟3人で実家を共有していた場合、長男が亡くなり、長男の配偶者や子が新たな共有者として加わる可能性があるのです。これが2代、3代と続くと、当初は3人だった共有者が10人、20人と増え、中には一度も会ったことがない遠戚が含まれるようになります。

権利が分散すると、いざ売却や名義変更をしようとしたときに、すべての共有者を特定し、連絡を取り、印鑑をもらう作業が困難です。ひとりでも連絡が取れない方や非協力的な方がいれば、不動産は実質的に負の遺産と化してしまいます。自分たちの代で共有状態を解消し、権利関係をシンプルにしておくことが次世代への思いやりであるともいえます。

共有者の持分が差し押さえられるリスクがある

共有者のひとりが経済的なトラブルを抱えた場合、リスクは不動産全体に波及します。

共有者が借金を返済できなくなったり、税金を滞納したりすると、債権者や国税局はその共有者が持つ「持分」を差し押さえます。差し押さえられた持分が競売にかけられると、見知らぬ第三者が大切な実家の新たな共有者として加わる、ということも考えられるでしょう。

競売で持分を買い取ったのが、いわゆる「共有持分の買い取り業者」であった場合、事態はさらに複雑化します。業者は他の共有者に対し、高値での持分買い取りを要求したり、不動産全体の競売を申し立てて現金化を迫ったりすることがあるのです。

たとえ親兄弟であっても、将来の経済状況まで保証することはできません。他人の事情に自分の財産を左右されないためには、共有名義という不安定な形を解消するのが一番です。

共有者の認知症により不動産が凍結されるリスクがある

共有者の中に認知症などで判断能力を失った人が出ると、財産が動かせなくなるリスクがあります。不動産の売却や大規模修繕、賃貸借契約などは、意思表示を伴う法律行為であり、本人の意思が確認できなければ手続きを進められません。これを不動産の凍結と呼びます。共有名義の場合、共有者がひとりでも認知症になると、不動産全体が動かせなくなるのです。

もし資産が凍結されてしまったら、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらう必要があります。しかし、成年後見制度は本人の財産を守るための制度であるため、不動産の売却が本人の利益にならないと判断されれば、許可が下りない可能性もあります。また、弁護士などを後見人とした場合、亡くなるまで月々の報酬が発生するなど、多額のコストがかかることも珍しくありません。

元気なうちに、遺言や家族信託を組み合わせて対策を講じるか、あらかじめ共有状態を解消しておくことが望ましいでしょう。

すでに共有名義になっている不動産がある場合や、次世代で共有名義になるのを防ぎたい場合は、当法人（ai行政書士法人）へご相談ください。相続の実績豊富な行政書士がお客様に寄り添い、ご家族に合った方法を一緒に考え、手続きまでサポートします。

共有名義不動産の名義変更手続きの流れ

共有名義不動産の名義変更（相続登記）の流れを解説します。登記だけをすればよいわけではなく、下準備が重要です。

遺言書があるか調べる

亡くなった人が遺言書を残しているか確認しましょう。遺言書があれば、原則としてその内容にしたがって遺産分割をおこないます。遺言書に共有名義不動産を誰に相続させるかが明記されていれば、遺産分割協議は不要です。受け取る人や分ける割合が指定されていない場合は、相続人間で話し合いが必要です。

自宅の金庫やタンスだけでなく、法務局の保管制度を利用していないか、公証役場に公正証書遺言がないかも照会するとよいでしょう。

公証役場や法務局で遺言書が見つかった場合、数百円の手数料を支払って内容の証明書を取得すれば、そのまま相続手続きに使えます。自宅などで見つかった場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要なため、勝手に開封してはいけません。

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相続人を確定させる

相続手続きにおいて手間がかかり、かつ重要なのが相続人が誰かを調べる作業です。ひとりでも相続人が欠けた状態で行われた遺産分割協議は、法的に無効となってしまうため、ひとりの漏れもなく特定します。

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍をすべて集めて、前妻との間の子や認知した子なども見落とさないように徹底的に洗い出します。近年は戸籍の広域交付制度により、最寄りの市区町村役場で戸籍証明書をまとめて取得できるケースも増えました。

しかし、取得の手間は以前より減ったとはいえ、古い戸籍を読み解いて家系図を作るのは容易ではありません。取得した戸籍謄本が冊子のような枚数になる方も珍しくありません。

膨大な時間をかけて自作した家系図が間違っていたのでは元も子もありません。無理に自分でやろうとせず、戸籍の取得から行政書士などの専門家に任せるのがおすすめです。

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相続財産を調査する

共有不動産だけをどうするか話し合って相続登記する、ということは基本的にはできません。そのため、亡くなった方が所有していた財産全体を知る必要があります。

不動産については、登記簿謄本（登記事項証明書）や名寄帳を取り寄せ、現在の名義人や持分の割合を正確に調べます。共有名義の場合、登記簿上の持分がどうなっているかを確認しましょう。

調査の際には、自宅だけでなく、離れた場所にある私道や山林、未登記の建物などが漏れていないか注意が必要です。固定資産税の納税通知書だけでは、私道などの非課税の土地が漏れるリスクがあるため、市区町村役場で名寄帳（土地家屋課税台帳）を取得するのが確実です。

また、不動産に抵当権などの担保が設定されていないか、差し押さえがないかなども登記簿で確認します。財産調査が不十分だと、後から「実はこんな土地もあった」と判明し、遺産分割協議をやり直すことになりかねません。正確な財産目録を作成することが、スムーズな話し合いの前提条件です。

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遺産分割協議を行う（遺言書がない場合）

遺言書がない場合は、相続人全員で「誰がどの財産をどれだけ引き継ぐか」を話し合います。共有名義の不動産をどう扱うかも協議で決めましょう。ひとりでも不参加、あるいは反対している人がいれば、協議は成立しません。

「平等に分けるべきだ」という主張が強まると、共有名義をさらに細分化して共有する形に落ち着いてしまうケースも多いですが、将来のリスクを共有者全員が理解した上で、それでも共有にする理由があるのかを再確認しましょう。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議の話し合いで決まった内容を書類にまとめたものが「遺産分割協議書」です。どの財産を誰がどのような割合で相続するかを正確に記載し、相続人全員が実印を押印します。各人の印鑑証明書も用意しましょう。

記載内容があいまいだと法務局での登記申請が受理されないことがあるため、登記簿謄本の記載通りに正確に記述しましょう。また、後日発見された財産の取り扱いについてもあらかじめ定めておくと、再協議の手間を省けます。

遺産分割協議書は、不動産の名義変更だけでなく、銀行預金の解約や車の名義変更など、あらゆる相続手続きの根拠となる極めて重要な書類です。専門家に依頼して、法的に不備のない協議書を作成しておくと安心です。

法務局で名義変更（相続登記）をする

遺産分割協議書が完成したら、いよいよ法務局へ相続登記の申請を行います。申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。申請にあたっては、以下の書類を提出します。

また、登録免許税という税金を納める必要があります。相続が原因の名義変更の場合、固定資産税評価額の0.4%（1,000万円の土地なら4万円）です。

申請から登記完了までの期間は、通常1〜2週間程度です。書類に不備があると、法務局へ出向いて訂正するなどの対応が必要になり、さらに時間がかかります。共有名義への変更の場合、持分の計算間違いなども起こりやすいため、細心の注意が必要です。

登記が完了すると「登記識別情報（いわゆる権利証）」が新しく発行されます。将来、不動産を手放す際に必要になるため、大切に保管しましょう。

共有名義を解消して単独名義でスッキリ解決する方法

共有による将来のリスクを避けるためには、相続のタイミングで共有状態を解消し、権利関係をシンプルにすることが理想です。ここでは、実務でよく用いられる3つの共有解消法を紹介します。それぞれのメリットと注意点を理解し、ご自身の状況に合った方法を見つけてください。

換価分割｜不動産を現金化して公平に分ける

不動産を売却して現金化し、相続人で現金を分ける方法です。実家に住む予定の方が誰もいない場合や、公平に遺産分割したいが不動産以外に現金がない場合に有効です。売却代金から仲介手数料や登記費用、譲渡所得税などの諸経費を差し引いた残りを、法定相続分や合意した割合で分配します。

きっちり公平に遺産を分けられるため、相続人同士の不公平感が生まれにくい点がメリットです。また、管理の負担が伴う不動産を抱え込まずに済むため、将来の悩みやリスクも一掃できます。

ただし、売却には相続人全員の協力が必要です。売り出し価格の決定などで意見が対立するリスクもあります。また、譲渡所得が発生した場合には所得税が課されるため、事前の税金シミュレーションをしておきましょう。

代償分割｜一人が名義を引き継ぎ、他の相続人に代償金を支払う

特定の相続人が不動産をひとりで相続する代わりに、ほかの相続人に現金（代償金）を支払って公平性を守る方法です。名義を引き継ぐ方に代償金を支払うだけの資金力があることが前提条件となります。不動産の評価額を巡って意見が分かれることが多いため、専門家に依頼して正確な評価額を算出しましょう。

遺産分割協議書に「代償金として◯万円を支払う」旨を明記しないと、支払った現金が贈与とみなされて贈与税がかかる場合があります。代償金のやりとりを内々で済ませるのは避け、合意したことや資金を振り込んだことの証拠を残すことが大切です。

持分譲渡・贈与｜持分を整理して特定の親族に集約する

すでに共有名義の不動産を整理したい場合には、持分の譲渡や贈与が選択肢となります。自分の持分をほかの共有者に売却したり、無償で譲ったりすることで、最終的にひとりの名義に集約します。たとえば、3人の共有不動産で、ひとりが他の2人の持分を買い取ることで名義をまとめるようなケースです。

持分譲渡の場合は、適正な価格での取引であれば問題ありませんが、親族間での売買は時価とかけ離れないように注意が必要です。あまりに安い価格で売ると、差額分が贈与とみなされる「低額譲渡」のリスクがあります。また、贈与の場合は、受けとった側に高額な贈与税がかかる可能性があるため、慎重な検討が必要です。

共有名義を解消する場合は、不動産を実際に誰が使っているかや、共有者の資金状況、税負担などを総合して検討する必要があります。当法人（ai行政書士法人）では、相続専門の行政書士が、税理士や司法書士と連携して適切な解決策をご提案可能です。ぜひお気軽にご相談ください。

共有を選択する場合の次の相続への備え

諸事情により、どうしても共有名義を選ばざるを得ないときは、将来のトラブルを最小限にするための備えをあわせておこないましょう。あらかじめ対策を講じておくことで、次世代への負担を大幅に軽くできます。

遺言書｜次世代の権利細分化を防ぐ

共有名義を選んだ場合、共有者全員がそれぞれ遺言書を作成しておきましょう。自分の持分を誰に引き継がせるかを決めておかないと、持分がさらに複数の相続人に細分化されてしまうリスクがあるからです。

たとえば兄弟で共有している場合、「自分の持分は、もう一方の共有者（兄弟）に譲る」または「長男Aに引き継がせる」といった指定をしておきます。いま共有を選んでも、将来的に共有者の数が雪だるま式に増えていく事態を防ぎ、名義をひとりに集約するための道筋をつけられます。

遺言書は自分で書くことも可能ですが、内容の不備や紛失のリスクを避けるために、公証役場で作成する公正証書遺言がおすすめです。相続が発生した際に家庭裁判所での検認手続きが不要なため、残された家族の負担も軽くなります。

家族信託｜認知症による資産凍結を防ぐ

家族信託は、共有者のひとりが認知症などで判断能力を失った際でも、不動産の管理や売却が滞らないようにするために有効なしくみです。あらかじめ共有者が、信頼できる家族との間で信託契約を結び、不動産の管理・処分を託しておきます。

共有名義の場合、共有者がひとりでも認知症になれば不動産全体の動きが止まってしまいます。家族信託を活用して、複数の共有者の持分をひとりの受託者に託しておけば、意思決定の窓口を一本化でき、売買や賃貸など柔軟な資産運用が可能です。

成年後見制度に比べて柔軟性が高く、裁判所への報告義務なども基本的にはないため、家族の負担を抑えつつ資産を守れるのが特徴です。設計には高度な専門知識が必要なため、相続に詳しい行政書士などに相談するとよいでしょう。

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資金準備｜代償金の資金を用意する

将来、共有状態を解消して単独名義にしたいと考えたとき、ほかの共有者から持分を買い取るための資金が大きな壁となります。今は共有で納得していても、将来的に誰かが「自分の持分を買い取ってほしい」と言い出すかもしれません。そのときに対応できる現金を準備しておくことは、共有名義を円滑に維持するための保険となります。

資金準備の方法としては、コツコツと貯蓄をする以外にも、生命保険を効果的に活用する方法があります。たとえば、共有者が亡くなった際の保険金を、不動産を引き継ぐ相続人が受け取れるように指定しておけば、保険金を他の相続人への代償金に充てられます。また、共有者の関係性によっては、お互いを被保険者とする保険に入ることで、万が一の際の持分整理資金を確保することも可能です。

共有名義の相続でよくある悩みと解決策

実務の相談でよくいただく、より具体的な疑問にお答えします。似たような状況でお悩みの方は、解決のヒントとしてお役立てください。

Q.単独所有の不動産が相続で共有になる場合はどうする？

遺産分割協議で、できる限り単独名義にすることを目指しましょう。「とりあえず共有にする」という選択は、その時は公平性に納得するかもしれませんが、前述した多くのリスクを抱えることになります。もし、公平性の観点から反対意見が出ているのであれば、代償分割や換価分割を活用し、金銭的な納得感をもたせる方法も検討しましょう。

話し合いがまとまらず、共有名義にするしかないと思ったら、登記を済ませる前に一度相続の専門家に相談してみましょう。

Q.共有名義の片方が死亡したらどうなる？

共有名義の片方が亡くなった場合、亡くなった方の持分が相続の対象になります。共有者が自動的に持分を引き継ぐわけではないため注意しましょう。

たとえば、夫と妻で2分の1ずつ共有していた自宅で夫が亡くなった場合、夫の持分は妻や子どもたちなどの相続人のうち誰かが引き継ぎます。夫に前妻との子がいる場合など、相続人の関係が複雑なケースでは、全く知らない相続人と交渉が必要なケースもあるのです。

持分の相続をめぐるトラブルを防ぐため、生前から遺言書を作成しておくことをおすすめします。

Q.共有者の中に疎遠で連絡が取れない人がいる場合はどうする？

共有者と連絡がつかないからといって、独断で売却や取り壊しを進めることは法律上できません。従来は「不在者財産管理人」を選任し、その方の全財産を管理対象とする手続きが必要でした。

しかし、令和5年4月の法改正により、「所有者不明土地・建物管理命令」などの新制度がスタートし、特定の不動産に絞って迅速に管理人を選任し、法的に手続きを進める道がひらかれました。

これらの手続きには高度な専門性が求められるため、相続の専門家に相談して適切に対応しましょう。

Q.自分の持分だけを第三者に売却できる？

法律上、自分の持分のみを売却することは共有者の同意がなくても可能です。しかし、見知らぬ他人に共有持分がある不動産を買いたいと思う一般の人はまずいません。そのため買い手が見つかりにくく、買い取る業者がいたとしても、相場より大幅に安い価格で買い叩かれやすいのが現実です。

また、ほかの共有者の立場からすると、一部の持分が第三者に渡ることは迷惑だと思う方が多いでしょう。買取業者が購入した持分を盾に、共有者に不当な要求を突きつけてくるリスクがあるためです。

自分の持分を処分したいと考えたときは、まずはほかの共有者に買い取ってもらえないか交渉するか、全員で足並みをそろえて不動産全体を売却する道を探るのがおすすめです。専門家の意見を聞きながら調整すると、感情的な対立が起こりにくくなるでしょう。

Q.住宅ローンが残っている場合の相続はどうなる？

共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合、まずは団体信用生命保険（団信）の加入状況を確認しましょう。主債務者が亡くなったのであれば、保険金でローンが完済され、抵当権を抹消した上で相続登記をおこなうことができます。

しかし、夫婦でペアローンを組んでいる場合などは、亡くなった方の分のローンは消えても、健在な方のローンは残ります。ローンの残っている不動産を相続する場合、銀行（債権者）の承諾なしに名義を変更すると、契約違反となるリスクがあります。特に、連帯保証人や連帯債務者の関係が絡むと、銀行側での審査が必要になることも多いです。

手続きに不安を感じたら、司法書士など不動産の相続に詳しい専門家に相談しましょう。

まとめ

共有名義の不動産の持分を相続する場合も、ひとりの方が所有していた不動産を共有名義にしたい場合も、名義変更の登記が必要です。

不動産の共有は、一見すると公平で波風が立たない選択肢に見えるかもしれません。しかし、しかし、本記事で解説した通り、売却の制限や数代先の権利の分散など、共有のまま放置することの代償は年々大きくなっていきます。

相続は、不動産を「負の遺産」にしないための、絶好の権利整理のタイミングです。相続の専門家に相談し、家族の状況にあった解決策を見出しましょう。

ai行政書士法人では、共有名義の相続についての相談を受け付けています。司法書士や税理士と連携し、家計への影響を最小限に抑えながら家族円満に進められる方法を提案できます。もちろん、手続きも当法人が窓口となってワンストップで対応可能です。

「本当に共有でいいのかな？」「共有名義、解消したいけれどどうすれば…？」というお悩みを抱えている方は、ひとりで悩まずご相談ください。