民泊のやり方完全ガイド｜3つの運営スタイルと開業手順をプロが解説

「民泊を始めたいけれど、何から手を付ければいいの？」「本当に届出だけで開業できるの？」と悩む方は少なくありません。民泊には複数の運営方法があり、必要な手続きやルールも異なります。

本記事では、民泊の代表的な3つの運営スタイルと開業手順、注意すべき法規制までわかりやすく解説します。物件の条件やあなたがどのように民泊事業に関わりたいかによって、どの形が適しているか判断する参考にしてください。

この記事の監修者

佐藤 秀樹

ai行政書士法人 代表行政書士。
行政書士として30年以上の経験を持ち、法人設立、相続、建設業許可、在留資格などの分野に精通。
創業からの精神である「誠意」と「情熱」に加え、法人名に込めた「愛（ai）」と「誠実（Integrity）」を胸に、お客様一人ひとりに深く寄り添います。確かな実績と最新の知見で、地域社会とお客様の未来をサポートします。

民泊の運営方法は大きく分けて3つのスタイルがある

民泊のやり方は「家主同居型」「家主不在型」「旅館業法型」の3つに大別されます。

家主同居型と家主不在型は、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいた届出のみで始められる形で、一般住宅をそのまま活用しやすい運営方法です。ただし、原則として年間営業日数は180日以内と定められています。

一方、旅館業法型は「簡易宿所」として、ホテルや旅館と同様に許可の取得が必要です。許可取得のハードルは上がるものの、365日営業できるため、初期投資の予算があってしっかり収益を得たい方に向いています。

どの方法を選ぶかで必要な費用や準備、収益性が大きく変わるため、まずは自分の物件や目的に合った運営スタイルを選ぶことが重要です。

家主同居型｜自宅を活用する最短の始め方

家主同居型は、自分自身も自宅に居住しながら空き部屋などを宿泊者へ提供する方法です。比較的始めやすく、初期投資を抑えやすい点が特徴です。

副収入が欲しい方や空き部屋を有効活用したい方に向いている

家主同居型は、自宅の使っていない部屋を収益化したい方におすすめです。たとえば、子どもの独立後に空いた部屋や二世帯住宅の未使用スペースなどを活用すれば、大規模なリフォームをせずに民泊を始められるケースもあります。

新しく物件を購入したり借りたりする必要がなく、手軽に始めやすいのが特徴です。副業として月数万円の利益を得たい方や、自宅の固定資産税・住宅ローン負担を補いたい方にとっては魅力が大きいでしょう。

住宅宿泊事業法（新法）の届出と居住実態の証明が必要

家主同居型で民泊をおこなう場合は、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が必要です。対象の物件は、法律上の「住宅」に該当することが求められます。具体的には、以下のような家屋が住宅にあたります。

• 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
• 入居者募集が行われている家屋
• 別荘など随時居住用として利用される家屋 など

家主同居型の場合は、民泊を営む物件に家主が居住していることも重要です。住民票や公共料金の利用状況などで居住実態を確認される場合があります。

【ポイント】ゲストとの交流を楽しみつつプライバシーを守る工夫

家主同居型はゲストとの交流がしやすい一方、生活空間と宿泊空間の境界があいまいになりがちです。家主のプライバシーを守る工夫も検討しましょう。

たとえば、ホスト専用スペースとゲスト利用スペースを明確に分けるだけでも心理的な負担は大きく変わります。鍵付き収納を設置するなど、家主の私物にゲストが触れられないしくみを作ると安心感が高まるでしょう。

外国人観光客には、日本の常識は通用しません。浴室利用時間、門限、騒音ルール、ゴミ出し方法などのハウスルールと定め、多言語ではっきり示しましょう。交流を積極的に楽しみたいのか、線引きをはっきりしたいのか、運営方針を明確にしておくことが重要です。

【注意】自分が不在にできる時間には厳しい制限がある

家主同居型は、家主が現場管理できることを前提に制度設計されています。家主が不在がちで近隣トラブルの対応や緊急連絡体制が機能しない状態になると、苦情リスクも高まります。

出張が多い方や別宅生活が中心の方は、家主不在型として住宅宿泊管理業者への委託を前提に設計した方がよいでしょう。実際の生活スタイルと制度要件が一致するか確認しておきましょう。

家主不在型｜物件を丸ごと貸し出す効率的なやり方

家主不在型は、家主が物件に居住せず、空き家や投資物件を宿泊施設として運営する方法です。遠隔運営しやすく、複数物件展開もしやすいため、不動産活用や投資目的で採用されることが多い形態です。

遠方の空き家を所有している方や不動産オーナーに向いている

相続した実家や遠方の空き家をもっている方にとって、家主不在型民泊は有力な活用方法です。利用予定のない空き家でも、民泊として収益化できれば維持費負担の軽減につながります。

また、投資用不動産を活用したいオーナーにも向いています。複数物件展開しやすく、運営を外部委託することで効率化もしやすいためです。

ただし、新法民泊では年間営業日数の上限が180日と定められています。高収益を前提に計画すると想定収支とずれる場合もあるため注意しましょう。

住宅宿泊管理業者への委託が必要

家主不在型では原則として住宅宿泊管理業者への委託が必要です。管理業者は、本人確認、宿泊者対応、苦情処理、清掃手配、緊急時対応などを担当します。

委託先は価格だけでなく、24時間対応の有無、多言語対応、現地駆け付け体制などのサービス内容も比較検討して決めましょう。また、住宅宿泊管理業者の登録番号や実績も確認し、無登録事業者への委託は避けましょう。

【ポイント】スマートロックや清掃代行を活用した自動化のしくみ

家主不在型では、現地作業の自動化が収益性にも影響します。たとえば、スマートロックの導入により対面で鍵を受け渡す必要がなくなります。暗証番号の自動変更機能を使えばセキュリティ面も安心です。

清掃代行、リネンサービス、セルフチェックインシステムなどを活用すると、遠方物件でも運営しやすいでしょう。ただし、本人確認や緊急対応義務は残るため、完全に放置することはできません。管理業者との役割分担を事前に整理しておきましょう。

【注意】マンションの管理規約で民泊が禁止されていないか確認

区分所有マンションでは、管理規約で民泊が禁止されているケースがあります。「民泊禁止」と直接的に書かれていなくても、「住宅用途限定」「短期宿泊禁止」「宿泊施設利用禁止」などの規定がある場合、民泊運営できない可能性が高いです。

管理規約を見てもわからない場合は、管理組合や管理会社に問い合わせましょう。民泊を運営するために物件を調達する場合は、後から民泊不可とわかると事業が計画倒れになってしまうため、契約前の確認が必須です。

旅館業法型｜365日稼働で利益を最大化するやり方

旅館業法型は、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」などの許可を取得して運営する方法です。住宅宿泊事業法（民泊新法）のような営業日数の制限がないため、収益性を重視する人に選ばれています。

宿泊業で独立したい方や高利回りを狙う投資家に向いている

旅館業法型の許可を得ると通年営業が可能なため、稼働率次第では高収益化を目指せます。たとえば、一棟貸し古民家宿、インバウンド向け宿泊施設、長期滞在型施設などは旅館業法型との相性がよく、単価設定もしやすい傾向があります。相続した古民家や空きビルをリノベーションして宿泊施設へ転用し、宿泊事業を拡大するケースも増えています。

ただし、用途地域や接道、消防設備などの条件も絡むため、物件選定段階から許認可を前提に検討することが重要です。

旅館業法（簡易宿所営業）の許可と建築基準法の適合が必要

旅館業法型で民泊を始める場合は、保健所から簡易宿所営業許可を取得する必要があります。

確認するべき法令は、建築基準法、消防法、都市計画法、自治体条例など多岐に渡ります。古民家や空き家活用では「昔から住んでいた家だから大丈夫」と考えがちですが、最新の法令に適合していないケースもあります。

既存住宅を宿泊施設へ転用する場合は、建物の「用途変更」という手続きが必要になるケースがあります。ホテルや旅館と同様の扱いとなるため、換気や採光、消防設備などさまざまな要件を満たす必要があり、計画段階で自治体や消防への確認が欠かせません。

【ポイント】長期滞在客の集客や独自のコンセプトでの差別化

旅館業法型は営業日数制限がない反面、単に宿泊場所を提供するだけでは価格競争に巻き込まれやすくなります。たとえば、ワーケーション対応宿として高速Wi-Fiやワークスペースを整備する、古民家体験型として地域文化を前面に出す、長期滞在向けにキッチンや洗濯設備を充実させるなど、コンセプト設計が重要です。

近年は訪日外国人だけでなく、国内旅行者の長期滞在需要も増えています。平日需要を確保できる設計にすると、稼働率の安定にもつながるでしょう。地域における体験や観光導線まで含めて設計すると、差別化して価格競争から抜け出しやすくなります。

【注意】消防設備がホテル並みに厳しく、多額の改修費用がかかる場合も

建物の規模や構造によっては、自動火災報知設備、誘導灯、消火器、防火区画、非常照明などを新しく設置する必要があります。数百万円規模の工事になるケースも珍しくありません。

特に古民家活用では、避難経路不足や階段の仕様など建築面の問題も発生するケースが多いため、改修前提で収支計画を組んでおきましょう。物件購入前・賃借前の段階で民泊の許可申請に詳しい行政書士、建築士、消防設備業者などへ相談しておくことが重要です。

民泊開業までのフローと費用相場

民泊をスムーズに開業するためには、いきなり許可申請や届出をせず、必ず事前確認をおこないましょう。手順を誤ると時間と費用の大幅なロスを招きかねません。まずは全体フローを把握し、専門家や窓口で相談しながら準備を進めるとよいでしょう。

準備開始からオープンまでは1~3ヵ月が目安

民泊を開業する場合の一般的な流れは以下のようになります。

民泊を始める多くの方が住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出を選択します。準備開始からオープンまでは1〜3ヵ月程度が目安です。

一方、旅館業法型では保健所への事前相談、建築確認、消防検査などが加わるため、2〜4ヵ月以上かかることもあります。営業開始予定日が迫ってから申請しても間に合わないケースがあるため、余裕をもったスケジュール設定が必要です。

申請手数料と行政書士報酬の相場

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出には手数料がかかりません。行政書士に手続きを依頼した場合の報酬は、8〜20万円程度が相場です。

一方、旅館業法許可を取得する場合は、申請手数料が16,500〜22,000円程度かかります。手続きがより複雑になるため、行政書士報酬も高くなります。建築士による図面作成や建築確認などが発生すると、その分の費用も加算されます。

費用だけを見ると、行政書士に依頼するのをためらってしまう方もいるでしょう。しかし、自力で手続きをした結果、物件を決めてから不許可になったり、書類の出し直しや追加工事が必要になったりすると、余計な時間とコストがかかります。スムーズに開業するための必要コストだと割り切って専門家に依頼するのもひとつの方法です。

ai行政書士法人では、民泊を始めたい方からのご相談を受け付けています。相続した家で民泊を始められるか、どのような手続きが必要かなど、誰に聞いたらよいかわからない開業の不安やお悩みがある方は、ぜひ無料相談をご活用ください。

消防設備と家具・備品にかかる初期投資のリアル

開業時に多額の設備投資が必要になるケースも多いです。ゲストに快適に過ごしてもらうために、寝具、エアコン、Wi-Fi、冷蔵庫、洗濯機などを新調するケースもあるでしょう。

見落としてはいけないのが、消防設備です。特に旅館業法型では、ホテル並みの設備が求められるため、設置費用が数百万円規模になる場合もあります。

運営開始後もリネン交換費、清掃費、OTA手数料、管理委託費など継続費用が発生します。初期費用だけでなく、運営コストまで含めた資金計画を立てることが重要です。

法律よりも厳しい？自治体独自のルール（上乗せ条例）に要注意

住宅宿泊事業法（民泊新法）に定められた全国共通ルールのほかに、自治体で民泊についての条例を設けている場合があります。条例のルールが法律よりも厳しいケースもあるため要注意です。ここでは、自治体独自のルール（上乗せ条例）の例を2つ紹介します。

例1：住居専用地域では平日の営業禁止

住宅街（第一種・第二種低層住居専用地域など）では、平日の営業を禁止し、週末や祝日のみ営業可能とする条例を設けている自治体があります。法律上の年間営業日数上限は180日であるものの、実質的に年間100日未満しか営業できないため、収益性が大きく低下します。また、学校周辺や福祉施設周辺など特定エリアでの営業を制限している自治体もあります。

物件選定前に自治体の条例を確認することが非常に重要です。不動産業者が把握していないケースもあるため、自分で直接自治体へ確認することをおすすめします。

例2：近隣住民への説明会や対面での挨拶の義務

届出前に近隣住民やマンションの管理組合への説明義務、説明実施報告書の提出義務などを条例で定めている自治体もあります。近隣説明は手間がかかりますが、後々のトラブル防止には非常に有効です。運営者の連絡先、苦情受付体制、緊急時対応などを事前に説明しておくことで、理解を得やすくなるでしょう。

逆に事前説明を怠ると、開業後に苦情が多発し、営業継続が困難になるリスクもあります。条例で義務化されていなくても、自主的に近隣には挨拶と説明をおこなうのがおすすめです。

最新のローカルルールの調べ方

物件所在地の自治体ホームページで「住宅宿泊事業法」「民泊条例」などのキーワードで検索します。多くの自治体が民泊の専用ページを設けており、条例内容や届出様式を公開しています。また、自治体の担当窓口へ直接問い合わせることも有効です。電話やメールで「この場所で民泊を始めたいが、条例上の制限はあるか」と具体的に確認できます。

条例は変わる場合があることに注意しましょう。観光公害の問題が発生した地域では、後から規制が強化されるケースもあります。届出時点では問題なくても、数年後に新たな制限が追加される可能性があるのです。不安な場合は、民泊に詳しい行政書士などの専門家へ相談することで、見落としを防げます。

【Q&A】あなたの物件、本当に民泊を始められる？

民泊の開業を考えている方から「この物件・この方法で民泊が始められますか？」という相談をよくいただきます。ここでは、よくある質問と回答を厳選して紹介します。

Q.賃貸物件や転貸（サブリース）でも民泊のやり方はある？

賃貸物件で民泊をおこなう場合、貸主の承諾が必要です。無断で民泊を始めると契約違反となり、最悪の場合は退去を求められるリスクがあります。承諾を得る際のポイントは、具体的な運営計画を示すことです。清掃体制、騒音対策、トラブル対応方法などを明確に説明すれば、大家さんも安心して承諾しやすくなります。

サブリース（転貸）での民泊も可能です。ただし、元の所有者と、元の所有者から借りてあなたに貸している人の両方から承諾を得る必要があります。権利関係が複雑になるため、契約書の確認は慎重におこないましょう。

近年は「民泊可」を条件とした賃貸物件も増えています。最初から民泊を前提に契約できれば、スムーズに始められるでしょう。

Q.市街化調整区域にある古い実家でも民泊を始められる？

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として指定されており、建築や用途変更に厳しい制限があります。住宅宿泊事業法による民泊であれば、用途が「住宅」のままなので可能なケースもありますが、旅館業法型への転用は原則困難です。また、建築基準法上の接道義務を満たしているか、上下水道や浄化槽の容量が宿泊施設運用に耐えられるかなども確認が必要です。

さらに、市街化調整区域では近隣に商業施設や飲食店が少ない場合が多く、観光者にとって利便性が高くないことから、宿泊需要そのものが見込めない場合もあります。地方の場合は、古民家再生型の宿として運営し、地域文化体験を売りにするなどの検討余地があるでしょう。

いずれにしても、市街化調整区域での民泊は法的ハードルが高いため、計画段階で行政書士や建築士に相談することを強くおすすめします。

Q.家主不在型にする場合、管理業者はどこを選んでも同じ？

管理業者選びは民泊成功の鍵を握る重要なポイントです。どこでも同じということはありません。

大前提として、住宅宿泊管理業者として登録されている業者を選びましょう。登録番号は国土交通省のサイトで確認できます。

次に重要なのがサービスの範囲と品質です。24時間対応可能か、緊急時に現地へ駆けつけられるか、多言語対応できるかなどを確認しましょう。特に外国人観光客が多い地域では、英語・中国語などの対応力が重要です。また、清掃品質はレビュー評価に直結する部分なので、清掃体制や品質管理方法も確認しましょう。

料金体系は、月額固定型、売上連動型、都度払い型などがあり、稼働率によって有利不利が変わります。自分の運営スタイルに合った料金体系を選びましょう。安さに飛び付かず、複数の業者から見積もりをとったうえで、サービス内容を比較検討することをおすすめします。

まとめ：民泊をやりたいなら、まずは行政書士へ相談を！

民泊は、空き家活用や副収入源として魅力的なビジネスモデルですが、法規制や実務的なハードルも少なくありません。家主同居型、家主不在型、旅館業法型と、大きく分けて3つの運営スタイルがあり、それぞれ必要な手続きや物件の条件が異なります。

「とりあえず始めてみよう」という軽い気持ちで準備を進めてしまうと、実は平日営業が禁止だった、大規模リフォームが必要だったなど、後から予想外の事態になりかねません。特に以下のようなケースでは、行政書士への相談を強くおすすめします。

• 旅館業法型での本格的な事業展開を考えている
• 複数物件での運営を計画している
• 相続した空き家や古民家を活用したい
• 自治体条例の解釈に不安がある

ai行政書士法人では、届出・許可申請の代行だけでなく、物件選定段階からアドバイスをおこない、お客様の民泊開業をサポートします。初回相談は無料で承っておりますので、民泊開業をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。